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Débitos de Luz e Água em Imóvel Locado: Saiba Quem é o Responsável pelo Pagamento

          


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Você já se deparou com um inquilino que deixou o imóvel com débitos de água e luz? Essa situação é muito comum quando o locatário sai do imóvel, causando problemas ao proprietário ou ao novo inquilino ao solicitar a religação dos serviços de água e luz.


Responsabilidade pelos Débitos de Água e Luz


          Na maioria das vezes, as concessionárias de energia elétrica ou de fornecimento de água vinculam os débitos ao imóvel, o que é incorreto. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento da prestação do serviço de água, esgoto ou energia elétrica possui natureza pessoal e não propter rem (quando a obrigação é vinculada ao imóvel).


Confira:


“ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SERVIÇO DE ENERGIA ELÉTRICA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL E NÃO PROPTER REM. PRECEDENTES. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MUDANÇA DE TITULARIDADE. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO À CONCESSIONÁRIA. RESPONSABILIZAÇÃO DO PROPRIETÁRIO. 1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento da prestação do serviço de água, esgoto ou energia possui natureza pessoal e não propter rem, devendo, portanto, a obrigação pelo pagamento do serviço recair sobre quem o solicita. 2. Ocorre que, no caso, ainda que seja possível atribuir ao locatário a responsabilização pelo pagamento do serviço de energia elétrica, conforme consignado pela Corte a quo, a companhia agravada não foi informada a respeito da mudança de titularidade da obrigação. 3. Quando o proprietário deixa de informar a alteração de titularidade, permanece a relação de fornecimento de energia estabelecida entre ele e a companhia de energia, vinculando-o à obrigação como usuário, uma vez que o vínculo jurídico estabelecido entre o locador e locatário não pode ser imposto à companhia de energia, sob pena de transferir obrigações sem prévio ajuste. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 1.737.379/PR, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 25/3/2022).


Natureza Pessoal da Obrigação


          Conforme o Ministro Relator Og Fernandes:


“Quando se entende que a obrigação é pessoal significa que, na hipótese de inadimplência do locatário, inscrito como titular da obrigação no cadastro da companhia de energia, a responsabilidade pelo pagamento não pode ser direcionada ao proprietário”.


          Ou seja, as concessionárias de energia elétrica e água não podem cobrar do proprietário do imóvel nem condicionar a reativação do fornecimento ao pagamento desses débitos quando ligados ao antigo proprietário ou locatário anterior. Caso isso ocorra, a prática é ilegal, podendo o consumidor pleitear inclusive danos morais.


Comunicação da Mudança de Titularidade


          Para que a dívida seja reconhecida como pessoal, o locador deve informar à concessionária de energia elétrica ou de água a alteração de titularidade. Caso contrário, a relação de fornecimento de energia continuará vinculada ao proprietário:


“No entanto, quando o proprietário deixa de informar a alteração de titularidade, permanece a relação de fornecimento de energia estabelecida entre ele e a companhia de energia, vinculando-o à obrigação como usuário. A relação de locação estabelecida entre o proprietário e o inquilino é diversa, não podendo ser imposta à companhia de energia, sob pena de transferir obrigações sem prévio ajuste, mormente diante de sua ausência de conhecimento a respeito desse vínculo”.


Dicas para Locadores


          Se você é locador, exija que o serviço de água e luz seja colocado em nome do locatário. Dessa forma, quando ele sair do imóvel, o débito permanecerá em nome dele. Se você adquirir um imóvel com débitos de luz e água, saiba que as concessionárias não podem vincular os débitos ao imóvel.


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